经济普查资料开发应用材料之十

博罗县经济普查办公室

二○○六年八月二十日

博罗县房地产业发展的现状、问题及对策

    近几年来，我县房地产业持续、快速发展。房地产业作为国民经济的支柱产业，有效地刺激了内需的扩大，拉动了经济的增长，对提高人民生活水平做出了积极贡献。本文根据第一次全国经济普查资料，分析我县房地产业的发展现状、问题，并提出相关对策建议。

    一、房地产业发展的现状特点

    2004年，我县房地产业继续保持快速发展态势。2004年，博罗县房地产业法人单位共有73个。其中：房地产开发企业30个，物业管理企业41个，房地产中介服务企业1个，其它房地产企业1个。在30个房地产开发企业中，有资质的企业21个，占全部开发企业的70%，其中：二级资质企业1个，占3.3%；三级资质企业2个，占6.7%；四级资质企业18个，占60%。房地产物业管理的41个企业中，6个是三级资质企业，占14.6%。全县房地产业年末从业人员963人，其中：房地产开发企业从业人员622人，占64.6%；物业管理企业从业人员328人，占34.1%；房地产中介服务单位从业人员4人，占0.4%；其它房地产企业从业人员9人，占0.9%。主要呈现出以下几个方面特点：

    1、房地产开发投资结构有所变化。2004年全县房地产开发企业累计完成投资15736万元，比上年同期增长8.6%。从房地产投资结构来看，住宅完成投资11774万元，占全部投资的74.8%。比上年同期下降6.8个百分点：其中别墅、高档公寓完成投资3468万元，比上年同期上升5.2个百分点；办公楼、商业营业用房分别完成投资1070万元、1475万元。

    2、开发规模不断扩大，商品房竣工面积大幅上升。2004年，全县房地产开发商品房施工面积197454平方米，比上年同期增长27.8%；商品房竣工面积193878平方米，比上同期增长95.9%；其中，商品住宅竣工面积169658平方米、比上同期增长92.4%；办公楼竣工面积9100平方米、商业营业用房竣工面积15120平方米，比上年同期增长40.2%。随着社会发展需求的多元化，房地产公司的开发项目根据市场需求调整结构，房屋的用途开始向多元化发展。从房屋的开发用途看：住宅施工面积173234平方米，占施工面积的87.7%；办公楼施工面积9100平方米，占4.6%；商业营业用房施工面积15120平方米，占7.7%。

     3、商品房市场活跃。近年来，博罗县房地产业发展势头强劲，涌现出了一大批如置信花园、祥兴花园、银田花园、雅园轩等房地产开发项目。全县商品房销售面积184974平方米，比上年同期增长130.5%；实际销售额25781万元，比上年同期增长135.3%。在商品房销售中，住宅销售面积165483平方米，比上年同期增长112.4%；实际销售额22936万元，比上年同期增长121.3%。办公楼销售面积9029平方米，实际销售额1095万元。商业营业用房销售面积10462平方米，比上年同期增长347.1%；实际销售额1750万元，比上年同期增长196.1%。我县近年开发的优质商品房非常抢手，基本销售一空。说明消费者对市场预期依然看好，投资信心不减。主要原因：一是近几年来博罗县城市建设发展较快，特别是博罗县的城市面貌焕然一新，吸引了更多的周边居民到博罗县购房。二、是“二手”交易市场活跃，使住房一、二级市场能够较好的联动起来，为博罗县这个最适宜居住地的楼市创造了越来越多的需求空间，商品房的快速增长也仍将持续下去。

    4、房地产企业经营效益良好。业企业（单位）的83.9%；物业管理企业总资产21794万元；中介服务企业总资产10万元；其它房地产业总资产为50万元。全县房地产业负责总计为103990 万元,其中：房地产开发企业负债75129万元，占72.2%；物业管理企业负债28861万元。全年房地产业营业收入31694万元，其中：房地产开发企业营业收入29055万元，占91.8%；物业管理企业营业收入1884万元；中介服务企业营业收入5万元，其它房地产业营业收入750万元。全县房地产业利润总额2348万元。

    5、房地产物业管理、中介服务逐步发展。2004年，全县房地产物业管理企业41家，年末从业人员328人，平均每个企业有从业人员8人。全县物业管理企业在管物业占地面积368108平方米，在管房屋建筑面积532477平方米，其中住宅管理面积363300平方米，办公用房管理面积7421平方米，商业营业用房管理面积60200平方米，厂房管理面积101486平方米。全年营业收入1884万元，资产总计21794万元，实收资本4678万元。全县房地产中介服务有1家，年末从业人员4人。房屋代理销售成交合同面积2000平方米，房屋代理出租成交合同面积2000平方米。全年营业收入5万元，资产总计10万元，实收资本10万元。

    二、房地产业发展中存在的主要问题

    2004年，全县房地产业保持了较快的发展速度，房地产市场供需结构日趋改善，但也面临着对房地产业发展不利的因素，房地产业的发展仍存在着诸多问题，应引起足够的重视。

     1、商品房销售价格过高。全县商品房销售平均价格为1393.8元/平方米，比上年同期上涨28.9%。其中：住宅销售价格1386.0元/平方米，办公楼销售价格1212.8元/平方米，商业营业用房销售价格1672.8元/平方米。远远超过了现阶段城市居民的支付能力，对众多工薪阶层而言，过高的房价一时难以接受，有关调查资料显示，目前买房者中90%用按揭，按揭中的人，月供款占其收入50%以上。房价的持续上涨对人们的购房心理产生很大影响，改变了很多家庭原有的购房计划，在“买涨不买落”的心理驱使下，提前加入了购房队伍。当少数高收入阶层的需求逐渐满足之后，房地产市场很可能会出现消费断层。

     2、商品房建设成本增加。目前，博罗县房地产开发成本进一步增加，主要表现在：一是土地价格上涨较快。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。二是主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。三是城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。四是房地产开发的各种经费、税费及服务费收取进一步规范。

    3、房地产市场管理不规范。房地产开发项目审批、把关不严，企业开发行为不规范。有的企业自己任意修改规划。有的房地产开发企业以少量资金注册企业，通过各种方式获得土地，由建筑企业垫资开发。从目前我县部分开发商所建商品房来看，质量低劣、配套建设不完善、设计不合理、虚假广告、违规预售、拖欠维修基金等现象时有发生。

    4、房地产开发结构不合理。博罗县房地产开发结构矛盾突出：一是房地产开发结构趋同，难以满足不同住房消费者，一些房地产开发企业仍停留在“盖房子”这一房地产开发初始阶段，没有在户型面积，居住环境和配套设施等方面重视消费者的需求。二是房地产市场区域性结构矛盾较为突出，大量开发属于零散型建设、分散型开发。

    三、房地产业发展的对策建议

    为保证我县房地产市场平稳发展，建议采取以下措施：

    1、加强房地产市场的调控能力，完善房地产市场管理制度。我县今后要继续加大房地产业的支持力度，要在规范引导上多做文章，要在规范房地产市场秩序上下功夫。一是房地产市场管理中，管理部门加强对房地产的资质管理和房地产开发项目审批管理。在土地使用权出让或划拨前对房地产开发项目性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施的建设要求、项目拆迁补偿安置等提出具体要求，并将其作为土地使用权出让或划拨的条件之一。二是对开发资金管理推行房地产开发项目资本金制度。三是建立和完善房地产市场预警预报和信息披露制度，引导房地产开发企业理性投资、住房者理性投入。四是坚决打击投机妙作、扰乱市场秩序的行为，抑制房地产价格的过快增长。

    2、完善政府土地储备机制，加大政府土地储备管理和有效使用力度。一是坚持经营性用地采取招标拍卖、挂牌公示等公开方式，集中统一供应土地，企业以自身的实力和信誉来竟标，建立公开、公正、透明和依法运作的土地市场，使土地资源优化配置。二是政府对土地价格进行宏观调控，确定公正、客观、合理的土地价格，克服和避免土地拍卖时的非理性，盲目性和无序竞争现象。三是建立出让宗地的跟踪备案制度，对于出让后的履约情况，项目的开发建设情况实行跟踪管理，并加大对违约行为的处罚力度。加大土地监察力度，打击土地囤积、炒卖、圈占等行为。

    3、立足长远，搞好规划。要加强规划管理，强化规划责任，对将来县城的发展要有预见性。要结合我县城总体规划认真搞好住宅与房地产业发展的布局规划、住宅供应体系规划，尽快组织编制县城的居住区规划的地段。坚持改造与开发有机结合，实现综合平衡。严格控制旧城开发项目的审批，对旧城要有重点、有规模地进行成片经营改造，并有完善配套设施，严格控制小规模开发，禁止零星插建。对县城开发要高要求、高标准，既保护原有城市文脉的有机延续，又应体现山、水特色、形成新的亮点，提升居住小区的档次和品位。

    4、用好用活宏观调控政策，推进房地产市场的健康发展。国家的一系列宏观调控措施，特别是七部委关于稳定房价的八项措施，主要是通过调节遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房建设，保持房价稳定和房地产市场的健康稳定发展。要用好用活宏观调控政策，在整顿规范房地产市场、遏制投机性炒房的同时，采取有效措施尽快渡过调整期，加快房地产业发展。一方面增加普通商品房的土地供应，一方面清理闲置土地，调整土地供应结构，促进土地的合理利用，提高土地的利用效率。使土地的市场机制和市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场，保证房地产市场的持续健康发展。

    5、建立规章、规范管理，稳步推进物业管理工作。要大力推进和发展物业管理，扩大物业管理覆盖面，并逐步把已售公房的物业管理纳入市场化的轨道。加强商品住宅和已售公房专项维修资金的归集力度，建立住房专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度，切实维护广大业主的利益。推行物业管理项目的招投标活动，扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，推进物业企业自我发展、良性循环。进一步规范收费标准，坚持“质价相符”原则；培养物业管理专业人才，实行专业培训上岗制度，促进物业管理健康发展。

撰稿：苏巧萍